张华东

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租赁合同出租方违约,出租方违约怎么承担责任?

2014-08-05

案情回顾:租赁合同出租方违约

S市一外资企业(下称承租方)与S市某公司(下称出租方)签订租赁合同,约定:出租方将其所属的佳田工业园出租给承租方,在此基础上,出租方还应再建一栋宿舍楼,五个月内建成出租给承租人。出租方必须解决所出租房屋的产权及土地纠纷,在出租前对房屋装修必须符合一定的标准。合同签订后,承租人提前预付了租金,并依照租赁合同进行投资和经营活动。出租人也依约交付工业园的房屋,但以实际面积超过约定面积为由,将仓库和其中的一间房屋共计500多平方米的面积另行出租给他人。承租人在接受工业园时,发现工业园的装修不符合合同约定的标准,为节省时间,不得不重新装修。其后,该工业园因地产纠纷而被政府有关部门查封,致使承租方无法继续经营,并且出租人也未依合同建造宿舍楼以交付承租方使用。承租人在蒙受巨大损失的情形下,向法院起诉。

法院判决:租赁合同有效

法院审理后认为:一、租赁合同为有效合同,承租方诉请出租方立即建设并交付另一栋宿舍不予支持。因为这种请求不是一般的给付之诉,该条款的履行有一定的条件限制,租赁的标的限于有体物,无体物无法租赁,故出租方无须继续履行该条款,该条款无法继续履行过错在于出租方,出租方应承担相应的民事责任。承租方主张的经济损失缺乏证据,法院不予采纳;二、代垫装修工程款及房屋被封问题,属于另一类法律关系,本案不作处理。

律师说法:出租方违约怎么承担责任

出租方应继续履行“建设并交付宿舍”这一合同条款

(一)从合同权利义务关系看,这一条款规定了出租方负有两项义务:一是建设宿舍,二是将宿舍交付(出租)给承租方,履行这一条款就意味着出租方既要建设宿舍,又要出租宿舍,缺一不可。也就是说,合同设定了出租方建造房屋和出租房屋两项义务,出租方都应严格依照合同来履行,不履行其中的任何一项义务,就构成违约。依照合同自由原则,合同的权利义务以约定为准,不能以通常租赁合同以现房租赁为主这一特征,来否定以将来房屋作为租赁标的物的合理性。否则,如果依这样的逻辑,那么相对于现货买卖而言,订单交易也就是无法实际履行的了。

(二)“建设宿舍”这一义务对于出租方而言,客观上是可以继续履行的。在一个合同关系中,设定多个权利义务是合同自由原则的体现。一个合同的权利义务并不一定可由一个有名合同来概括,只能以合同为依据,而不能以学理上的一般合同的基本特征为依据进行评判。实践中大量出现的无名合同和混合合同就是例证。本案中,“建设并交付宿舍”是一对不可分割的行为,是双方当事人对客观情况进行分析判断后所作的一项合理约定,是可以继续履行的。出租方和承租方在签约时,已经充分考虑到建设宿舍的可行性,比如,有空地可供建设、建设时间充裕、出租方已提前做好了消防报批手续、承租方提供资金支持等。严格履行合同是必要的,也是可行的。

(三)承租方要承租的宿舍是出租方依约完成建设义务后建好的宿舍,是“有体物”,不是“无体物”,是可以用以租赁的。法律上所谓的“无体物”和“有体物”是对权利对象的一种分类,比如房屋为有体物,知识产品为无体物,而不是关于某一权利对象是否目前存在的分类标准。所以,本案中,并没有牵涉到所谓“有体物”和“无体物”的区别这一问题。房屋永远都是有体物,在没建成的情况下,只是这种标的尚不存在,而不是所谓的“无体物”。所以,本案中租赁合同不能实际履行的原因不在于无法履行,恰恰是出租方没有履行建造房屋的义务,使租赁合同无法实现。

“代垫装修工程款及房屋被封问题”与合同义务直接相关,应一并审理

本案中,承租人代垫装修工程款的原因是出租人未能如约提供装修合乎标准的房屋,这本身就是对违约的一个补救措施。出租人的房屋被封,承租人提出请求,其直接的依据也是合同就此设定的条款。也就是说,承租人所主张的装修款损失和因房屋被封造成的经济损失,都直接来源于合同条款,如果不依照合同来进行审理,反倒没有其他更直接的依据。

出租方应依照合同交付工业园全部的房屋

从上述所及合同条款来看,承租人租用的标的是佳田工业园,这一表述是清楚的,没有异议的。在此前提下,出租方应严格依照合同的约定,无条件地、完全地交付房屋。但在履约时,出租人以合同对于该工业园面积的书面认定数字与实际面积有出入,而将仓库和某一房屋剔除,这一做法也是欠妥的。应当认为,本案中,合同约定的租赁物是确定的,如果出租人认为面积估算不当,可以由双方进行调整,其依据是实际测量面积。如果客观上确实存在实际面积大于约定面积的话,出租方可以依公平原则要求追加租金。也就是说,本案中面积的约定只是对租金数额的认定标准,而不是对租赁物的认定。即使出租人想按书面的面积来出租,也应当与承租方进行协商,在承租方允许的情况下,对原有合同标的进行变更,出租人合理收回部分房屋。至于收回租赁物的哪一部分,也应征得承租人的同意,而不能自作主张随意占用已出租的房屋。


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